오늘은 에어비앤비 집주인 허락, 쉽지 않은 이유에 대해 알아보고자 합니다. 에어비앤비를 운영을 해보고자 처음 부동산을 돌아다니면 듣게 되는 이야기가 있습니다. ‘매물이 없다.’, ‘임대인이 싫어한다.’, ‘일반 월세는 있는데 에어비앤비 사용은 안된다.’, ‘에어비앤비는 불가’, ‘에어비앤비 물어보지 마세요.’ 등 다양합니다.
구하는 사람의 입장에서 볼 때 도대체 왜 집주인이 에어비앤비로 임대해 주는 것을 싫어하는지 이해가 안 될 수 있습니다. 임차인의 입장에서는 손님을 받아야하는 업이기 때문에 초기에 본인 돈 수백, 수천만 원 들여 인테리어 투자까지 하고, 청소도 일반 세입자보다 더 깨끗하게 할 텐데 말이죠.
집주인 입장에서는 임차인이 새로 인테리어도 싹 해주고, 건물 관리도 하면서 깨끗이 사용하겠다고 하면 더 좋아할 일이 아닌가? 도대체 왜 싫다고 하는걸까? 라는 의문이 생길 수 있습니다. 오늘 이유에 대해 알아보겠습니다.
에어비앤비 집주인 허락, 쉽지 않은 이유
1. 그냥 싫어하는 경우
임대인은 조용히 말썽 안 부리고 제때 꼬박꼬박 월세 입금해주는 임차인을 가장 선호합니다.
‘에어비앤비를 운영하게 되면 나와 계약한 임차인이 사는 게 아니기 때문에 내가 기대했던 임차인이 아니다. 그러니 싫다.’ 입니다. 임대인은 그냥 나와 계약한 사람이 살지 않는 게 싫은겁니다.
2. 외부인에 대한 경계
에어비앤비 운영을 하게되면 계약자가 아닌 게스트가 드나들게 됩니다. 짧게는 하루이틀, 길게는 일주일 이상도 숙박하게 되는데 임대인의 입장에서는 한 달에도 몇 번씩 모르는 사람들이 들락날락 하게 되는 꼴입니다. 나는 이 임차인과 계약을 했는데 모르는 사람이 들어오는 것은 임대인 입장에서 그리 반갑지 않습니다. 게다가 말도 안 통하는 외국인들이라면 임대인은 더 많은 스트레스를 받을 수 있겠죠.
특히나 같은 건물 꼭대기 층에 주인세대(임대인)가 거주하고 있는 경우라면 더 그렇습니다. 왜냐하면 매일 낯선이가 왔다갔다 하는 게 집주인 눈에 보이니까요.
3. 소음 및 생활 환경 문제
여행 오는 사람들은 신납니다. 기분이 좋죠. 들떠있어요. 그럼 어떻게 될까요?
목소리가 하이 톤이 되고, 하이텐션이 유지됩니다. 여행 왔으니까 맛있는 것도 먹으러 다니고, 잠들기 전에 술도 한 잔 해야죠. 여행지 복기도 하고, 어땠었는지 얘기도 하고, 즐거운 시간 가져야죠. 그러다보면 목소리가 커지고, 웃고 떠들고 하다보면 해당 건물에 소음이 울려퍼지게 되죠. 웃고 떠들기만 한다면 그것까지는 괜찮을 수 있는데 고성방가 시작되고, 술 취해서 노래도 하고, 밖에 나가서 담배도 피고, 계단/복도 오르락 내리락 하면서 소음도 내고 현관 앞에 침 뱉고, 그렇게 됩니다.
이런 경우에는 이웃 주민 신고로 경찰 출동하는 일도 종종 있습니다. 이런 일들이 임대인의 귀에 들어간다면? 한 번이 아니고 몇 차례 이런 일이 있다면? 임대인도 스트레스 받습니다. 내가 괜히 에어비앤비 운영하게 해줘가지고 이게 뭔 고생이냐 이런 생각 드는거죠. 호스트는 호스트대로 고통받습니다. 게스트는 여행 왔으니까 좀 떠들 수 있지 그거 가지고 왜 그러냐, 임대인은 조용히 시키지 않으면 계약 연장 안 하겠다, 방 빼라 이런 얘기하고 있으니 게스트 눈치도 봐야하고, 집 주인 눈치도 봐야합니다. 여러모로 곤혹스럽죠.
게스트 입장도 이해 되고, 임대인 입장도 이해 됩니다. 여기서 임대인의 입장을 조금 더 이해하는 호스트는 접는 수순으로 가게 되는거고, 게스트 입장으로 가는 호스트는 임대인과 대결 구도(?)로 가게 됩니다. 계약서 상에 문제 없다고 했으니 난 내 갈길을 가겠다. 하는거죠. 그러면 재계약은 없다고 봐야죠. 계약기간까지 난 내 돈 벌고 나가겠다 라는 심산으로 운영하는 수밖에 없습니다.
이런 과정들을 한 번이라도 겪었거나, 혹은 주위에서 들었거나, 또는 예상하고 있는 임대인이라면 에어비앤비 운영하겠다는 임차인에게 임대를 주지 않는 것이 일반적입니다.
4. 세금 문제
세금 문제를 생각하지 않을 수 없습니다. 임차인이 에어비앤비 운영하면서 사업자등록하고 돈 벌면 세금을 내야합니다. 제때제때 신고도 해야하고요. 에어비앤비 사업의 특성상 절세할 수 있는 요소가 별로 없습니다. 그나마 가장 큰 비용이 월세죠. 월세 비용에 대한 부가세 처리도 해야 되고, 소득세도 내야하고… 그러면 (기존에 아무것도 안 하던)임대인에게 영향이 있을수밖에 없습니다. 1세대 1주택 임대인이라면 추후에 양도세 문제도 있을 수 있고, 소득세도 나올 수 있죠.
그래서 앞서 1~3번 문제가 괜찮다고 하는 임대인도 4번 세금 문제로 오면 좀 꺼리게 되는 상황이 오게 되는거죠. 그렇다고 임차인이 임대인의 세금 문제를 해결해 줄 수 있는 것도 아니니까요. 세금 문제가 간단하더라도 임대인들이 그냥 세금 문제에 대해서 알아보는 것 자체를 꺼려합니다. 번거로우니까요.
마무리
위 네 가지 문제를 감수하고 계약을 해주겠다고 하는 임대인은 보통 2가지 경우입니다. 첫 번째는 원래 임대가 잘 안 나가는 집인 경우입니다. 임대가 안 나가고 있는데 내 집을 누가 계약하겠다고 하니 에어비앤비를 하든 뭘 하든 알아서 하라는거죠. 안 나가고 있던 집을 계약하겠다고 하니 집주인도 좋고, 임차인도 좋은거죠.
두 번째는 보통의 임차료에서 더 높여서 받는 경우입니다. 예를 들어 보증금 2,000만 원에 월세 80~100만 원 정도가 적정 시세라면, 보증금 3,000~5,000만 원에 월세 120만 원 이런식으로 올리는거죠. 그러면 위에 열거한 1~4번 문제는 감수하겠다는겁니다. 애초에 에어비앤비 운영할 사람과 계약할 마음이 없었지만 이 정도 돈 내면서 까지 하겠다면, 오케이하겠다는거죠.
물론, 위에 열거한 문제들과 상관없이 적정 금액으로 계약을 해주는 임대인들도 있습니다. 에어비앤비 시장을 아직도 잘 모르거나(비인기지역) 혹은 다 알고 있는 경우입니다. 어설프게 아는 임대인들은 오히려 정확하게 모르니까 꺼리는 경향이 있거든요.
결론적으로 에어비앤비를 하려고 매물을 구하고 있는데 임대인이 거절하는 거라면 대부분의 경우는 위 1~4번 이유입니다. 그러니 임차인의 입장이라면 최대한 위 사항들에 대해서 숙지하고, 발생할 수 있는 문제점에 대해서 어느 정도 해결책을 가지고 임대인을 혹은 부동산을 설득하는 작업을 하는 것이 좋겠습니다.
부동산은 전화보다는 방문하여 문의하는 것이 좋습니다. 그 편이 좀 더 부드럽게 거절(?)당하기도 하고요. 여러 차례 방문해서 얼굴이라도 터야 소개해줄까말까 합니다. 전화로 몇 번 매몰차게 거절당해보면 매물 구할 의욕도 떨어지고, 드러워서(?) 내 건물에서 한다는 마음으로 부동산 공부를 시작하기도, 매매를 하기도 합니다. 괜찮은 매물이라면, 월세 대신 대출이자 낸다는 생각으로 접근해서, 매매가 오히려 더 좋은 방법일 수 있습니다.
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