에어비앤비 사업 레드오션, 다들 많이들 들어보셨을텐데요. 여기저기서 들려오는 에어비앤비는 이제 끝물이다. 털고 나오는 사람이 승자다. 강의하는 사람들만 돈 번다. 지금 에어비앤비 시장 난리도 아니다. 들어가면 안된다. 요즘 예약도 별로 없고 진입 장벽도 낮고, 진입하려는 사람도 너무 많아서 예약 경쟁이 너무 치열하다. 가격 경쟁 안하면 살아남을 수가 없고, 가격 경쟁하면 돈 버는 것도 없다. 이러한 얘기들이 정말 많이 들립니다. 과연 사실일까요?
에어비앤비 사업 레드오션, 지금은 늦었나?
1. 에어비앤비 사업 레드오션?
이 말은 반은 맞고, 반은 틀렸다고 봅니다.
레드오션이라는 것은 너무 경쟁자가 많아서 수익이 나기 어려운 시장이라는 얘긴데 지금도 잘 운영하고 있는 사람들이 많습니다.
8년 전부터 하던 호스트가 아직도 운영하고 있고(얼마 전 만나서 스몰 토크), 제 주위에 호스트들은 이미 호스트 년차 5년 이상된 고인물 호스트들이 많습니다.
그런 호스트들이 에어비앤비가 레드오션이고 끝물이면 왜 안 나가고 운영을 유지하고 있을까요?
심지어 더 확장하려고 (아직도, 여전히) 계속 부동산 매물을 알아보고 있습니다.
에어비앤비가 레드오션이 반은 맞다는 얘기는 에어비앤비에 대해서 몰랐던 사람들도 여기저기 매체에서 에어비앤비 하면 괜찮다더라 하는 얘기들이 많이 들리니 관심이 많아지기 시작했습니다.
특히 코로나 이후부터 이런 현상이 심해진 것 같은데요. 이 시장이 특히 그렇습니다.
10년 에어비앤비 경력이 있다고해서 지난 달 오픈한 숙소보다 예약이 좋으리란 법이 없거든요.
오히려 새로운 숙소가 깨끗한 인테리어를 했다면 기존의 숙소들보다 더 예약률이 좋겠죠.
게다가 최근들어 강의에 오는 사람들의 연령대가 높아졌습니다.
코로나 전에는 20~30대 젊은 층도 강의에 많이 참석을 했는데 요즘은 젊은 층으로 보이는 사람들이 많이 줄었습니다.
그 이유인 즉슨, 이미 시장이 많이 성숙해서 정보 얻기도 어렵지 않고, 알 사람들은 다 알고 있다는 얘기죠.
그런 면에서 레드오션이라는 말은 반은 맞습니다.
2. 에어비앤비만한 사업도 없더라.
이 말은 ‘에어비앤비만큼 (쉽게 돈 벌수 있는) 사업도 없더라.’ 입니다.
기존 호스트가 왜 안 나갈까요?
에어비앤비가 돈이 되니까 안 나가는거죠. 사실상 에어비앤비는 처음에 초기 세팅한 이후에 호스트가 해야될 일이 별로 없습니다. 청소하고 관리하고, 문의에 응답해주는 게 다 입니다.
청소하는 게 솔직히 쉽진 않습니다.
저도 오랫동안 호스트로 숙소를 운영을 했지만, 이번 게스트는 어떻게 하고 나갔을까 문 열때마다 가슴 떨리는(?) 스릴이 있습니다.
깨끗하게 쓰고 나가는 게스트도 있고, 더럽게 쓰고 나가는 게스트도 있죠.
경험상 더럽게 쓰는 게스트보다 깨끗~보통 정도로 쓰는 게스트의 비율이 훨씬 많습니다.
그러나 호스트의 멘탈을 건드리는 건 어쩌다 더럽게 쓰고 가는 게스트거든요.
10건 중 9건이 괜찮고 1건이 더러웠다면 호스트에게 굉장한 멘탈 압박이 됩니다.
심할때는 현타까지 오죠. ‘아… 내가 이 짓을 계속 해야되나’ 이런 생각이 듭니다.
(저는 개인적으로 방바닥에 대변보고 간 게스트도 있었습니다.
화장실이 2개였는데… 도대체 왜..?) 한 번 게스트에게 당하면 그 트라우마가 생각보다 오래 지속되고, 호스팅 의욕이 많이 꺽입니다.
게스트중에는 질문 머신도 있습니다.
경험을 통해 이제는 질문 머신과 소통하는 방법을 알고 있지만, 초창기에는 질문 머신 만나면 머리가 아팠습니다. 이건 어떻게? 저건 어떻게? 이건 돼? 저건 돼? 여긴 어떻게 가? 여긴 어때? 추천해 줄 수 있어? 이거 해줄 수 있어? 질문이 끊임없이 이어집니다.
그리고 나는 한 개도 안 물어봤는데, 궁금하지도 않은데 자기 얘기를 계속합니다.
이런 게스트들 만나면 호스트는 또 지끈지끈하죠.
그런 질문 머신이 숙소까지 난장판으로 쓰고 나가면 멘탈이 나가게 되죠.
그 외에 경찰도 오고, 고성방가에, 쓰레기 투척에, 분실에, 여러가지 크고 작은 이슈들이 발생합니다.
그럼에도 불구하고 계속 호스트를 유지하는 이유는 이런 문제있는 예약 건들은 사실 몇 건 안 됩니다.
그 몇 건이 워낙 임팩트가 커서 뇌리에 박혀있는 것 뿐입니다.
대부분의 게스트가 그렇다면 이건 나의 정신건강을 위해서 하면 안 되는 사업인거죠.
3. 나는 잘 할 수 있을까?
에어비앤비 사업을 하고 싶은 예비호스트라면 과연 나는 잘 운영할 수 있을까? 고민이 많을텐데요.
일단 시작은 적당한 매물만 구한다면 누구나 할 수 있습니다.
적당한 매물과 잘 운영하는 것은 또 다른 얘기긴한데요.
에어비앤비 매물을 구했다는 가정 하에 몇 가지 잘 될만한 요소들을 이야기 해보겠습니다.
이야기를 하기 전에, 요즘은 매물이 구하기 어려워지다보니 매물 구하는 걸 최우선으로 두고 있는 사람들이 있습니다.
복비를 몇 배씩 얹어 주고, 확신이 없는 매물에 합법으로 운영할 수 있다는 이유만으로 양도비를 몇 천만 원씩 주고 시작을 합니다.
그런데 그렇게 하면 안 됩니다.
매물 구하는 것은 시작 단계일뿐이예요.
매물 구하고 나서 마치 대단한 성과를 이룬 것처럼, 이제 돈 벌 일만 남았다 착각하는 사람들이 있는데, 그거 아닙니다.
매물 구하고 수익을 내야 그게 비로소 성과입니다. 매물을 구한 것은 잘한일이지만, 거기서 수익이 나지 않는다면 그걸 뭐하러 하나요?
그 돈으로 다른 사업하거나 그냥 가만히 아무것도 안 하는 게 오히려 나을 수 있습니다.
그러니 너무 매물 찾는데 매몰되어 있지 마세요.
매물 찾는 것은 준비, 시작 단계일 뿐입니다.
외국인관광 도시민박업 매물 찾는 일이 너무 어려워졌지만, 조금만 생각을 넓히면 다른 방법으로도 에어비앤비 사업은 할 수 있습니다. (이 얘기는 나중에 해보도록 하고, 다시 원래 하던 얘기로 돌아와 봅니다.)
1. 인테리어
매물을 구했다는 가정하에, 이미 우리는 매물을 찾았으니 위치는 바꿀 수가 없습니다.
그럼 뭘 신경써야 할까요? 당연히 인테리어입니다. 너무 당연한 이야기인가요?
그런데 이렇게 너무 당연한 요소를 신경쓰지 않는 사람들이 있습니다.
당근에서, 중고나라에서 구매해서 대충 꾸며놓으면 된다. 돈 많이 들이지 마라.
이런 얘기가 많은데 이 얘기의 핵심은 돈을 많이 들이고 적게 들이고를 떠나서, 게스트가 올 수 있는 인테리어를 만들으라는 얘기입니다.
돈을 적게 들여도 게스트가 올 만한 인테리어를 하면 오케이죠.
반대로 돈 많이 들였는데도 별로면 게스트들이 안 오겠죠? 그러니 게스트가 올 만한 인테리어를 하세요.
어떻게 하냐고요? 잘 모르겠으면 전문가를 써보세요.
우리는, 대부분의 사람들이 인테리어를 해본 경험이 많지 않습니다.
인테리어 관련 업종이 아니고서야 인테리어 할 일이 사실 없잖아요.
그러니까 경험이 없는 사람이라면 본인이 아무리 노력해도 예쁜 숙소만큼 컨디션이 나오지 않습니다.
‘오? 이 정도면 깔끔한데? 이 정도면 됐어.’ 이건 본인 기준에 본인의 노력과 결과에 만족하는 것밖에는 안 됩니다.
숙소는, 게스트가 만족해야 합니다.
호스트의 만족은 의미가 없습니다.
인테리어 업체 또는 인테리어 스타일리스트를 고용해서 작업을 하세요.
집기는 중고로 채워도 상관 없습니다.
어떻게 배치하고 조화롭게 만드느냐가 중요합니다.
같은 방, 같은 침대라도, 커튼이 창을 반만 가리냐 전체를 가리느냐에 따라 느낌이 다르고, 액자 하나 있고 없고에 따라 느낌이 다릅니다.
액자도 방에 어울릴만한 그림이냐 아니냐를 볼 줄 아는 눈이 있어야 전체적으로 조화로운 인테리어를 완성할 수 있습니다.
인테리어를 직접 하겠다면, 예쁜 인테리어가 되어 있는 컨셉 룸을 하나 찾고, 그것과 똑같이 꾸민다는 느낌으로 하세요.
이 정도만 적용해야지 하는 생각하지 말고, 완전 똑같이 해야지 라는 마음으로 하세요.
그래야 그 느낌이 나올까 말까 합니다.
그리고 서울에 있는 다가구, 다세대, 빌라 숙소의 인테리어를 참고하기보다는 지방의 경주, 전주 같은 관광지의 숙소를 참고하는 게 좋습니다.
물론 지방은 보통 독채, 단독주택이라 인테리어 비용이 쎕니다만, 그래서 독보적인 인테리어가 나옵니다.
서울의 다가구, 다세대, 빌라로 운영하는 숙소들은 비슷비슷한 느낌이 많아서 그런 숙소들을 참고해서 인테리어하면 우리 숙소도 그것과 비슷해질 가능성이 큽니다.
위치가 엄청나게 좋지 않은 이상, 비슷비슷한 숙소에서 게스트가 딱 우리 숙소를 선택해야 할 이유는 많지 않습니다.
참고를 하더라도 좀 더 특색있고, 비슷한 숙소가 많지 않은 곳을 참고하는 게 좋습니다.
2. 사진
사진은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.
숙소 사진을 핸드폰으로 찍는 사람들이 많은데 아무리 폰 카메라가 좋아졌다고 해도 아직까지는 DSLR의 느낌을 핸드폰이 따라올 수는 없습니다.
DSLR+광각 렌즈의 조합은 숙소 사진 촬영에 기본입니다.
그러나 요즘 카메라와 광각 렌즈를 같이 갖고 있는 사람들이 취미가 사진이 아닌 이상은 많지가 않죠.
그럼 어떻게 해야할까요? 전문 사진가를 고용하면 됩니다.
2룸 3룸 기준으로 20~30만 원 내외의 비용이 발생하지만, 사진은 한 번 찍어 놓으면 인테리어를 변경하지 않는한 계속 사용할 수 있습니다.
이 비용이 아깝다고 생각해서 핸드폰으로 되도 않는 어설픈 숙소 사진을 찍느니 전문가를 고용해서 찍는 것이 훨씬 좋습니다.
전문 사진작가 비용은 1년을 기준으로 봤을 때 숙소 2~3일만 예약 더 받으면 모두 회수가 됩니다.
2~3일이면 회수되는 비용을 아끼지말고, 전문 사진작가와 촬영하세요.
어떤 사람들은 숙소를 너무 잘 찍어 놓으면 게스트들이 낚였다고 생각한다, 오히려 적당히 찍어 놓고 숙소에 방문했을 때 ‘사진보다 실물이 나아요.’ 이런 리뷰를 받는 게 훨씬 낫다고 말합니다.
그런데 에어비앤비는 일단 숙소 클릭 싸움입니다.
다른 사람들 숙소보다 한 번 이라도 더 클릭을 받아야 예약률이 그만큼 더 높아질 수 있습니다.
무조건 예쁜 사진을 섬네일로 두고 클릭을 한 번이라도 더 유도하는 게 좋습니다.
실물이 사진보다 나은 숙소와 사진도 예쁜 숙소, 둘 중에 어느 걸 클릭할 것 같나요? 당연히 예쁜 사진을 클릭합니다.
그리고 왜 낚였다는 생각이 들게 하죠? 사진이랑 동일한 컨디션으로 게스트를 맞이하면 되잖아요.
사진과 동일한 컨디션이라면 아무도 숙소에 와서 낚였다고 생각하지 않습니다.
사진과 실물이 다른 숙소를 보고 낚였다고 생각하는거지요.
에어비앤비에서 위치를 변경할 수 없는 상황이라면, 예약은 위에 언급한 인테리어와 사진이 결정합니다.
그러므로 인테리어와 사진에 모든 에너지를 쏟아 넣으시길 바랍니다.
다시 한 번 말씀드리지만, 에어비앤비는 초기 세팅을 그대로 가지고 몇 년을 지속하는 사업입니다.
초기 세팅이 곧 모든 사업의 세팅입니다.
‘우리 집도 아닌데 큰 돈 쓰기가 망설여져요.’ 맞는 얘기입니다.
남의 집에 이 비용을 들여서 공사하려면 당연히 망설여집니다.
내 부동산이 아니라면 두 가지 방법 밖에는 없습니다.
첫 번째 방법은 공사를 저렴하고, 가성비 있게 할 수 있어야 합니다.
본인이 직접 하든, 공정별로 인부들을 직접 고용해서 작업을 하든, 내가 모든 공정을 알아야 합니다.
그러면 상대적으로 적은 금액으로도 할 수 있습니다.
두 번째 방법은 투자한만큼 회수할 수 있는 전략을 짜는 것입니다.
인테리어 비용이 많이 들었다? 그러면 비싸게 받아야지요.
그럴려면 예약이 ‘잘’ 되는 인테리어를 해놓아야 됩니다.
모든 사업에는 리스크가 있습니다.
외국인관광 도시민박업의 인테리어가 그렇습니다.
상가처럼 10년 임대차계약 보장이 안 됩니다.
돈 많이 들여 공사해 놨는데 집 주인이 나가라고 한다거나, 집을 팔겠다고 한다거나, 본인이 욕심나서 나가게끔 한다거나 하는 일들이 실제로 우리 주변에서 일어나고 있습니다.
결국에 이 사업은 본인의 부동산에서 하는 것을 목표로 삼고 진입해야하는 시장입니다.
임대차 계약으로 운영해서 맛을 보고, 본인 소유 부동산으로 넘어가야합니다.
마무리
에어비앤비 사업은 누구에게는 레드오션이고, 누구에게는 여전히 매력적인 시장입니다.
어느 방향으로 갈 건지는 온전히 준비하는 호스트에게 달려있습니다.
에어비앤비만큼 노동력 대비 가성비 좋은 사업이 없습니다.
청소, 관리가 빡세다? 청소하는 분 고용해서 관리할 수 있습니다.
게스트 요청사항? 호스트가 숙소에 가야되는 상황? 물론 있습니다.
호스트가 숙소에 방문해봐야 하는 상황이 분명히 생깁니다.
그러나 그런 상황은 그렇게 많지 않습니다.
그 때는 어려웠는데 지나고보니 모두 해결 가능한 문제들이었습니다.
호스트를 수 년간 지속해서 이제 이 일이 지겹거나 권태로워서 그만두지 않는 이상, 여전히 괜찮은 사업임에는 틀림없어 보입니다. 수없이 많은 호스트가 지금까지 운영하고 있는 것이 그 증거겠지요.
에어비앤비는 레드오션 끝물일까?
준비하는 사람에 따라 레드오션이 될 수도,
여전히 기회를 잡을 수 있는 사업이 될 수도 있습니다.
그러니 이 글을 읽는 예비호스트라면,
만반의 준비를 해서 기회를 잡는 호스트가 되기를 바랍니다.
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